• Valery Romanov

Nordelta: Privacidad Comprometida - Parte I

Actualizado: 17 de ene de 2019


Lo que ocurre en Nordelta capto mi atención mucho tiempo antes que apareciera en las noticias y no me refiero a la polémica por el “permiso” para que ingrese la línea de colectivo 723 para transportar a las empleadas domesticas que allí trabajan dado que ya existe un transporte privado, Mary Go, que cumple esa función.


      Antes de comenzar quiero agradecer al Dr. Ing. Alex Daziano (ex tesorero de la Unión Vecinal Nordelta, UVN) por haber tenido la gentileza de explicarme con paciencia y detalle lo que ocurre en Nordelta, el tema es largo y complejo por lo que resulta difícil reducirlo a una sola nota, motivo por el cual dividiré el asunto en tres.


    Volviendo a lo que nos compete, al finalizar de leer esta nota les prometo que se encontrarán con una clara inducción el engaño, estafa y conflicto de intereses entre el desarrollador y los vecinos derivada del mismo en la que el desarrollador se ampara en contratos firmados que los vecinos entienden viciados de nulidad en razón del abuso de Derecho de la parte controlante.


     Comencemos por el Ingeniero Julian Astolfoni, quien tenía unas tierras anegadas, en definitiva pantanos. “Don Julian”, fallecido recientemente, tenía control sobre una empresa muy importante de obras de infraestructura llamada Supercemento S.A1. En esa época en forma simultanea crece exponencialmente la financiera Consultatio S.A2cuya cara visible es el Lic. Eduardo Constantini y poco a poco fue mutando a desarrollos de real estate.


  En 1998 Supercemento S.A y Consultatio S.A se asociaron3 para realizar un emprendimiento bajo el nombre de Nordelta S.A.4 Donde Nordelta S.A. se constituye en desarrolladora del lugar bajo el nombre que ahora se conoce como “Nordelta”.


     Básicamente la idea era realizar un conjunto de barrios administrados en común por una Asociación Vecinal. Dado que los barrios resultan viviendas y no fabricas les correspondía, y aun corresponde, el tratamiento de Asociaciones Civiles o Consorcios. Sin embargo, el 14 de Junio de 2018 se modificó la Ley de Sociedades Anónimas5 permitiendo el uso de dichas estructuras para Asociaciones Civiles sin fines de lucro. Ante este suceso Nordelta S.A. utilizó dicho “agujero” para que los barrios que desarrollaran se manejaran bajo dicha estructura de Sociedades Anónimas. Este suceso le permitió reservar para si mismo acciones de clase, es decir, acciones con una llave de oro que le permite tener el control de todos los barrios que desarrollara a partir de ese momento y donde todos esos barrios serían además manejados bajo la administración común de la Asociación Vecinal Nordelta (AVN) quien sería manejada por su controlante Nordelta S.A. (el desarrollador).


   Tomaré el barrio Barrancas del Lago (uno de los barrios que conforma Nordelta) como ejemplo, el mismo es un barrio que es una S.A. controlada por Nordelta S.A. que encuentra un administrador compulsivo llamado AVN S.A. que además lo vincula con los demás barrios del emprendimiento y zonas comunes a todos.


    Esto quiere decir que los vecinos de Nordelta no pueden disponer de absolutamente nada, siquiera de su caja sino a través de AVN. Dado quien tiene el control resulta que el Presidente de Barrancas del Lago y el Presidente de AVN son la misma persona, Licenciado Manuel Kosoy, quien resulta funcional al controlante.


    Una pregunta muy simple que me hice al comenzar a averiguar sobre el asunto fue: ¿Cómo la gente compraba sus inmuebles en Nordelta? La respuesta fue muy simple y obvia, la gente llegaba a las barreras de Nordelta, se le pedía documentos y se accedía solo por invitación de vecinos ya existentes o inmobiliarias, circulaba por una avenida llamada Avenida de los Lagos (también conocida como la avenida Troncal, un tipo de avenida que une todos los barrios), visitaba el terreno o casa que estaba a la venta y decidía la compra.


    En un comienzo a los potenciales compradores se les indicaban que dicha Avenida Troncal no le pertenecía al emprendimiento y no había cartel alguno en ninguna parte que indicara que la misma era propiedad de la Municipalidad. Resulta de este modo, que la propaganda de venta de Nordelta resultaba ser un triple anillo de seguridad.

1- Un anillo en la seguridad que se ponía en los caminos de acceso.

2- La barrera del emprendimiento Nordelta asi como su control de seguridad.

3- Las barreras y seguridad de cada uno de los barrios.


    Actualmente se desarrolla Puertos al que se llama popularmente Nordelta 2 en la localidad de Escobar6Donde al leer pocas noticias sobre el tema, pude notar que Eduardo Constantini vende el proyecto ofreciendo el mismo triple anillo de seguridad. Pero nadie habló o escribió hasta el momento sobre un pequeño problema, el cual es que la Troncal que se usará como comunicación entre los barrios a desarrollar son propiedad municipal y ellos deciden sobre la misma.


   Una pregunta obvio que uno se hace es, ¿Por qué la troncal es de Propiedad Municipal? Desconocía la respuesta hasta que el Ing. Daziano me lo explico muy sencillamente. Cuando se hace este tipo de mega emprendimientos el desarrollador tiene que ceder un tanto porcentaje al Municipio. En el caso de Nordelta el desarrollador entregó la troncal al Municipio de Tigre quien pasó a ser su propietario. A su vez el Municipio de Tigre la cedió a Nordelta S.A. en guarda cobrando una suerte de interés anual por su uso exclusivo.


   Es muy importante recordar aquí que en momento alguno, Nordelta S.A., AVN, o el mismo Municipio consignan mediante carteles dentro o fuera del emprendimiento de esta situación. Lo mismo esta ocurriendo en Puertos (Nordelta 2) en la localidad de Escobar. Es obvio y comprensible que los vecinos de Nordelta se sientan estafados. Hoy en día la Troncal es uno de los centros básicos de la discusión de las personas que se encuentran viviendo allí.

   El asunto no pasó a mayores en razón que dicha guarda se fue renovando con la Municipalidad desde siempre. Podría decirse que Nordelta tenía “alquilada” una propiedad municipal para su uso exclusivo. Desde hace algunos años la guarda cambió de manos, al principio quien ejercía la guarda era Nordelta S.A., al presente la guarda la ejerció directamente AVN y los vecinos.


   A modo de aclaración del párrafo anterior, escribiré lo siguiente. El impuesto municipal que pagan los vecinos de Nordelta se destina al pago de la Troncal como uno de sus ítems (esta mecánica de cobro directa fue instrumentada por el Consejo Deliberante de Tigre). Por lo cual existe o ha existido una sociedad ad hoc entre el desarrollador y Tigre.


    Ahora la Municipalidad pretende dar acceso al servicio publico de trasporte haciendo uso de disposición de cosa que se encuentra bajo la guarda de particulares que abonan “el alquiler” de la misma. Aplicando esto a otro ejemplo, podría ser el caso de una persona que alquila un inmueble y sin embargo su propietario pretende dar acceso al mismo a un tercero sin consentimiento de quien lo esta alquilando y pretendiendo seguir cobrándole el mismo.


     Algo que pensaba sino fue hasta hace pocos días fue el de suponer que las personas que habían comprado propiedad en Nordelta fue suponer que quienes compraron propiedades dieron conformidad al contrato celebrado con su firma. Luego conversando con algunos vecinos, incluido el Señor Daziano, descubrí que no fue así.

Entonces me pregunto, ¿Por qué los vecinos no pensaron que eso no fuera así?


I. El “contrato” redactado tiene tal longitud que nunca ha sido podido leer en su totalidad al momento de la escritura del inmueble por ningún Notario que ha celebrado dicho acto. Si bien la firma de la escritura resulta un reconocimiento implícito es tema absolutamente discutible la obligatoriedad de conocimiento previo de contrato privado. El hecho que se de conformidad no legitima obligadamente el contrato firmado.

    Pensemos otro ejemplo un poco mas extremo pero que resulta útil para aclarar la situación, la unión matrimonial. La misma es regida por el Código Civil el que resulta imposible de ser leído en su totalidad en la celebración del Acto. Ahora asumamos hipotéticamente que dicho contrato contemplado por el Código Civil estipule que uno de los conyugues se convierte en esclavo del otro y goza de derechos de matar al otro. Semejante dislate resultaría viciado de nulidad toda vez la existencia de Leyes Superiores que garantizan la abolición de la esclavitud y el asesinato un delito. Si bien el caso de Nordelta no es semejante paroxismo los vecinos entienden que el contrato celebrado resulta de legalidad nula toda vez que se incurre en Abuso de Derecho de Posición Controlante.


II. La jurisprudencia sentada en el caso de un productor de semillas que a su vez resultaba socio controlante en un campo productor. La recién mencionada posición controlante le obligaba al socio minoritario a comprar la semilla a la empresa del socio controlante a precios muy fuera de mercado. Era así que la producción resultaba deficitaria y el minoritario se veía entonces obligado a vender su propiedad al controlante quien ganaba vendiendo la semilla y no en la explotación del producido.


    Tomemos Barrancas del Lago nuevamente como ejemplo. Actualmente no existe un solo m2 de propiedad del desarrollador, todos los terrenos y bienes se encuentran en manos de otras personas, sin embargo en razón de una estructura societaria quien no tiene activos reales de tipo alguno conserva una mayoría controlante simplemente por una razón estatutaria. Entonces los vecinos de Barrancas del Lago no pueden comprar, vender, disponer de sus propios fondos comunes sino a través de AVN S.A. que es controlado por el desarrollador Nordelta S.A. quien impone proveedores, servicios etc.


     Tampoco se debe olvidar que la creación de Sociedades Anónimas para la aplicación en Sociedades Civiles sin fines de lucro ha generado un problema mayor con el entre tributario AFIP quien entiende que dada la estructura al barrio le corresponde el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Barrancas del Lago S.A. así como los otros barrios se encuentran en juicio con la AFIP por esta razón. Sin embargo al momento escritural las propiedades se venden como “libres de deuda” cuando hay un juicio de resultado incierto mediante. De este modo no resulta tonto pensar que un juicio contra Nordelta S.A. y AVN S.A. tendría que desarrollarse en los Tribunales de Tigre, pero como Tigre no tiene Cámara de Apelación, en este caso la Cámara de San Martin resultaría competente.

    Las AFJP fueron inversoras en Nordelta S.A. gozando de un 20% de la misma, por ende en un juicio cabría el recurso extraordinario ante la Corte Suprema. Las 83 personas con las que tuve la suerte de preguntarles sobre este especifico punto no tienen duda de ganar un juicio a Nordelta S.A. y AVN S.A. pero como es característica de la justicia argentina este proceso tomaría muchos años y mientras eso ocurre se mantendría el status quo estructural actual que permite lo que muchos entienden como dislate de Abuso de Derecho.


    El 21 de Junio del 2018 se ha modificado el Código Civil y Comercial7 exigiendo la adecuación a las nuevas normativas de las pre existentes. Si esta adecuación entrara en funcionamiento inmediato, como debería ser, el control que hoy ejerce el desarrollador dejaría de existir.


     Al igual que otros propietarios, no solo del barrio Barrancas del Lago, sino tambien de Castores, Glorietas, La Alameda, entre otros… piensan sobre la cuestionable legitimidad y por otra parte la estructura estatutaria actual se ve obligada a cambio conforme al Nuevo Código Civil y Comercial (CCC). Esta nueva adecuación automáticamente, quitaría el control al desarrollador a favor de los vecinos de los barrios. El nuevo CCC no acepta las “acciones de oro”.


Continuare explicando más sobre este interesante tema en las próximas notas.




Citas bibliograficas: 

1. http://www.superdyop.com.ar

2. https://www.consultatio.com.ar

3. https://www.consultatio.com.ar/en/

4. https://www.nordelta.com/historia-de-nordelta/

5. https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/mx/Documents/legal/2018/Decreto-Ley-Sociedades-Mercantiles.pdf

6. http://www.reporteinmobiliario.com.ar/nuke/article1727-nordelta-2-costantini-lanzo-puertos-del-lago.html

7. https://www.infobae.com/sociedad/policiales/2018/06/17/detalles-del-nuevo-codigo-penal-en-la-argentina/

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